不動産売却における按分とは？按分の方法や注意点を解説

不動産を売却する際「按分」という言葉を耳にするかと思います。
なかなか聞きなれない言葉ですが、不動産売却において大切なポイントとなるため、きちんと理解しておかなければなりません。
今回は、不動産の按分とはなにか、按分の方法、注意点について解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における按分とは？なぜ必要なの？

そもそも按分ってなに？と思う方は多いのではないでしょうか？
まずは、按分とはなにか、なぜ按分が必要なのかを理解しておきましょう。

按分とは？

按分とは、土地と建物の価格がそれぞれいくらなのかを決めることを指します。
読み方は「按分＝あんぶん」です。
通常、不動産を売却する際、広告には「土地と建物の総額」を記載します。
実際に、物件広告の折込チラシや、不動産ポータルサイトをご覧になるとわかるでしょう。
土地と建物の価格が別々で記載されている例は、ほとんどありません。
しかし、土地と建物の総額では、正確な消費税が算出できず、売却後に支払う税額が異なってしまいます。
そこで、土地と建物の価格を割り出すのですが、その作業が「按分」というわけです。

按分が必要な理由

不動産の売却時に、なぜ按分が必要なのかというと、消費税を正確に計算するためです。
通常、不動産の売買では、不動産の代金に消費税が課されます。
しかし、消費税がかかるのは建物だけで土地にはかかりません。
そのため、建物の価格を知る必要があるのですが、物件情報に記載されているのは「土地と建物の総額」が一般的です。
それでは建物の価格がわからず、正確な消費税が算出できません。
正確な消費税が算出できないと、売主と買主のどちらかが損をする可能性が出てきます。
そこで、土地と建物の価格がそれぞれいくらなのかを決める「按分」をおこないます。
つまり、按分は正確な消費税を算出して、売主と買主が公平に取引できるようにするために必要なのです。

不動産売却時の按分の方法って決まりがあるの？

実は、不動産の按分の方法には、これといった決まりがありません。
それでは、どのようにして決めたら良いのでしょうか？
ここでは、不動産の按分の方法をご紹介します。

売主と買主で相談のうえ決定する

按分の方法には決まりがないため、当事者同士で相談したうえで、按分の比率を決めることも可能です。
ただし、その際にはお互いが納得できる形で按分しなければなりません。
どちらか一方に不満があれば、話し合いが進まず、時間がかかってしまうこともあるでしょう。
当事者同士で相談して決める方法は、どうしても公平性に欠けてしまいます。
そのため、建物と土地の按分比率を決める際に、この方法を用いるのは現実的ではありません。
基本的には、固定資産税評価額や不動産鑑定士の査定をもとに決定するケースが多いです。

不動産購入時の価格と消費税から計算して決める

不動産を購入したときの金額がわかっている場合、購入時の価格と消費税を用いた計算で、建物価格を割り出せます。
よりイメージしやすいように、不動産の購入価格が4,500万円、消費税が250万円だった場合の例を挙げて計算してみましょう。

●建物価格の算出方法：250万円（消費税）÷0.1（売却したときの消費税率）＝2,500万円
●土地価格の算出方法：4,500万円（不動産の購入価格）－2,500万（建物価格）円－250万円（消費税）＝1,750万円

このように、不動産購入時の価格がわかれば、建物と土地の金額が割り出せます。
ここで注意したいのが、不動産の購入価格は、税込表示ということです。
そのため、消費税非課税の土地価格を調べたい場合には、総価格から消費税と建物の価格を引く必要があります。

売却時の固定資産税評価額を用いて決める

固定資産税評価額とは、固定資産税などを課税する際の基準となる価格のことです。
固定資産税評額は、総務省の定める「固定資産評価基準」に基づいて、各自治体が算出しています。
そのため、公平性があり、双方が納得しやすい方法といえるでしょう。
また、土地と建物をわけて評価額が計算できるので、按分の割合がわかりやすいという点もメリットです。
それでは、実際に計算式を用いて、建物の評価額が2,000万円、土地の評価額が2,500万円の場合の按分の比率を算出してみましょう。

①土地と建物、それぞれの固定資産税評価額を合算する

2,000万円（建物の評価額）＋2,500万円（土地の評価額）＝4,500万円

②建物の評価額を合算した金額で割り、「建物の評価額の割合」を算出する

2,000万円（建物の評価額）÷4,500万円（合算した評価額）＝0.4
「建物の評価額の割合＝按分」なので、上記の計算において建物の按分は40%、土地の按分は残りの60％ということになります。
なお、土地と建物の固定資産税評価額は、固定資産税納付通知書を確認するとわかります。
固定資産税納付通知書は、毎年市町村から送付されており、原則再発行ができないため、失くさないよう注意が必要です。
紛失してしまった場合には「一般財団法人 資産評価システム研究センター 全国地価マップ」など活用して、固定資産税評価額を自分で調べる方法もあります。

不動産鑑定士に依頼して決める

不動産鑑定士に依頼し、その鑑定評価によって按分するという方法もあります。
プロによる診断のため、双方が納得しやすい按分方法といえるでしょう。
ただし、鑑定を依頼するには費用がかかります。
最低でも数十万程度の報酬支払いが必要といわれており、決して安くはありません。
そのため、コスト面についても考慮したうえで検討する必要があります。

不動産売却時に按分をおこなう際の注意点

最後に、按分をおこなう際の注意点を2つご紹介します。

売主と買主が納得したうえで割合を決める

不動産の按分は、売主だけでなく、買主にとっても重要な問題です。
そのため、売主と買主双方が納得したうえで割合を決める必要があります。
土地は非課税取引である一方、建物は課税取引になるため、売主にとってメリットになるのは土地の割合が多いほうです。
反対に買主側は、後日消費税の控除を受けられることから、建物の割合が多いほうが有利になります。
このように、それぞれのメリットが正反対であることから、按分を巡ってトラブルになるケースも少なくありません。
按分を決める際は、売主と買主が納得できる合理的な方法を選ぶことが重要です。

周囲の人から見ても合理的とされる方法を選ぶ

不動産売却における按分では、双方が納得する按分方法をとることが大切とご説明しました。
ただし、それだけではなく、ほかの誰が見ても合理的とされる方法を選ぶことも重要です。
なぜなら、按分後の比率が極端に偏っていると、のちにさまざまなトラブルに発展する可能性があるためです。
たとえば、建物の按分が低すぎる状態では、買主が不動産購入後におこなう減価償却にて、減価償却費が適正でないと指摘を受ける可能性があります。
不動産を按分する際は、第三者から見ても、合理的とされる方法を選ぶようにしましょう。

まとめ

今回は、不動産売却において重要な「按分」について解説しました。
なかなか聞きなれない言葉ですが、按分について理解しておくと、スムーズな不動産売却時に繋がります。
トラブルを避け、気持ちの良い取引きをおこなうためには、売主・買主・第三者それぞれが納得できるような按分方法を選びましょう。

按分や売却などに関するご相談は、枚方市の不動産売却に強い株式会社ハウスゲートにお任せください。