不動産売却において心理的瑕疵が与える影響とは？告知義務はなぜ必要？

買主が聞くと、購入をためらうような理由がある物件を「心理的瑕疵物件」といいます。
このような物件をお持ちの方で、売却を検討している場合、「本当に売れるだろうか…」と不安に思う方は多いでしょう。
また、売却価格がどれくらいになるのかも気になるところです。
この記事では、心理的瑕疵が売却価格へ与える影響、心理的瑕疵物件を売却する際の告知義務について解説します。

不動産売却における心理的瑕疵とは？

「心理的瑕疵」とは、どのようなことを指すのでしょうか？
まずは、心理的瑕疵の意味や心理的瑕疵物件と判断されるケースについて解説します。

心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵物件とは、表面上は問題ないけれど、買主が聞くと購入するのをためらうような理由をもった物件のことを指します。
そもそも「瑕疵」とは、どのような意味なのでしょうか？
見慣れない漢字ですが、読み方は「瑕疵＝かし」で、「隠れた欠陥」という意味です。
たとえば、シロアリや雨漏りなど、外から見ただけではわからない欠陥がある物件は、「物理的瑕疵物件」といいます。
一方、心理的瑕疵物件は過去にその物件内や周辺で、事件・事故などが発生した物件のことを指します。
「心理的瑕疵物件＝買うのをためらうような理由をもった物件」と考えるとイメージしやすいでしょう。

どのようなケースが心理的瑕疵物件になる？

心理的瑕疵物件とされるのは、事件・事故などにより、人が亡くなった物件だけではありません。
どのようなケースで心理的瑕疵があると判断されるのか、その具体例を見てみましょう。

事故物件
殺人や自殺などで人が亡くなった物件を、事故物件といいます。
事故物件となるのは「不自然な死」のみであり、病死などの自然死は該当しません。
ただし、遺体の発見までに時間がかかり、腐敗が進んでいたケースでは事故物件だと判断されることがあります。

周辺環境に問題がある
物件そのものではなく、周辺環境に問題があるケースも心理的瑕疵に該当します。
たとえば、物件の近隣に、暴力団の事務所や悪臭を放つゴミ屋敷があるなどです。
このような物件は、売却時に必ず告知をする必要があります。

心理的瑕疵物件であることを隠して売却した場合

心理的瑕疵がある物件にも関わらず、それを隠して売却した場合、買主から損害賠償請求を求められる可能性があります。
実際に心理的瑕疵について知らされないまま物件を購入したとして、買主が売主を告訴したケースもあります。
不動産の売却時には、心理的瑕疵の告知は必ずおこなわなければなりません。

心理的瑕疵が不動産の売却価格に及ぼす影響とは

心理的瑕疵のある物件を売却する場合、気になるのはいくらで売れるかではないでしょうか？
ここでは、心理的瑕疵物件の売却価格の目安について解説します。

心理的瑕疵物件の売却価格の目安

心理的瑕疵がある物件は、通常の物件と比べて、どうしても売れにくくなってしまいます。
そのため、買主がメリットを感じられるよう、値段を低く設定して売り出すことが一般的です。
どのくらい安くなるのかというと、自殺の場合は3割ほど、他殺では5割ほどが目安といわれています。
ただし、事件の内容や状況によっては、ここまで金額を下げなくても売却できるケースがあります。
なぜなら、心理的瑕疵についての考え方が、人それぞれで違うためです。
「他殺は嫌だけど自殺なら気にならない」という方もいれば、「安くで購入できるなら事故物件でも良い」という方もいます。
また、人の入れ替わりが激しく、事件の内容について知る方があまりいない都心部では、1割程度の値引きで売買されるケースもあります。

スムーズに売却するなら専任媒介契約がおすすめ

不動産会社と結ぶ媒介契約には、3つのタイプがあります。

●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約

通常の物件より、売却が難しい心理的瑕疵物件では、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選ぶようにしましょう。
なぜなら「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は、売却活動の報告義務があるためです。
また、全国の不動産会社が利用するネットワークシステム「レインズ」に登録されるため、買い手が見つけやすくなります。
一方、一般媒介契約は活動報告やレインズへの登録が義務ではありません。
よりスムーズな売却を目指すのであれば、「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を選択することがおすすめです。

心理的瑕疵物件は不動産売却時に告知義務がある

前述したように、心理的瑕疵物件には告知義務があります。
そもそもそ告知義務ってなに？と思う方もいるのではないでしょうか？
ここでは、告知義務の概要、告知が必要な期間、告知がいらないケースについて解説します。

告知義務とは？

告知義務とは、対象の不動産に瑕疵がある場合、それを買主に伝えなければならないというルールのことです。
つまり、事故物件の場合では、「ここで人が亡くなった」ということを不動産会社と買主に伝えなければなりません。
「正直に話したら売れないかもしれないから、隠しておきたい」と思う方もいるでしょう。
しかし、心理的瑕疵物件であることを隠して売却すると、宅地建物取引業法の違反行為に該当してしまいます。
あとから損害賠償請求をされるなど、トラブルに発展することもあるため、心理的瑕疵がある場合には必ず告知をするようにしましょう。

自然死の場合はどうなる？

国土交通省が発表している「人の死の告知に関するガイドライン」によれば、「自殺や殺人といった不自然な死」の場合に、告知の必要があるとされています。
病死や老衰による死亡は、不自然な死には該当しません。
そのため、所有している物件で病気や老衰が原因で人が亡くなった場合には、告知義務はないと考えて良いでしょう。
とはいえ、上記のような自然死であっても事故物件とされるケースもあります。
それは、遺体の発見までに時間がかかり、腐敗が進んでしまった場合です。
このようなケースでは、においや汚れが室内に染み込んでしまっているため、特殊清掃が必要になります。
特殊清掃が必要なほど室内が汚れていた場合には、たとえ自然死であっても心理的瑕疵物件とみなされ、告知義務があると覚えておきましょう。

いつまで告知が必要？

ここまでの解説で、心理的瑕疵物件には告知義務があると理解できたかと思います。
それでは、いつまで告知をしなければならないのでしょうか？
告知義務の期間については、自殺であれば6〜7年が目安といわれています。
ただし、これはあくまで1つの目安であり、6〜7年が過ぎたら告知義務がなくなるというわけではありません。
また、殺人の場合には何十年前の事件であっても、告知したほうが良いとされています。
なかでも、連日ニュースで報道されるような殺人事件があった場所は、10〜20年経っても人々の記憶に残っていることが多いです。
このような物件では、買主が事件について知らなかったとしても、のちに周囲の方から事件の内容を耳にする可能性があります。
実際に「50年前に凄惨な殺人事件があった不動産を知らずに購入した」として、買主が売主を告訴したケースもあります。
このようなトラブルを避けるためにも、年数に関係なく、心理的瑕疵については告知をしたほうが良いといえるでしょう。

まとめ

不動産売却において、心理的瑕疵物件が売却価格に与える影響、告知義務について解説しました。
心理的瑕疵のある物件は、通常よりも安くで売却することが一般的です。
とはいえ、事件の内容や状況によって値下げの幅も大きく異なります。
値下げせずに売却できるケースもありますので、まずは枚方市の売却に強い株式会社ハウスゲートへご相談ください。