不動産売却の流れとやることは何か？売却活動や期間を解説

不動産売却を検討している方にとって、何をすればいいのか、わからないことばかりでしょう。
多くの方は初めての売却となり、準備や手間などで慌ててしまうものです。
そこで本記事では、不動産売却の流れとやることについて解説します。
具体的な売却活動と期間も合わせて解説するため、参考にしてください。

不動産売却の流れとやること

まずは不動産売却をする流れを把握し、やることは何かを確認しましょう。
基本的に不動産会社がサポートするので、難しく考える心配はありません。

媒介契約

まずは不動産会社に依頼して、売却活動の方針を決める媒介契約を結びましょう。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の種類から選べます。
特徴を比較すると、一般媒介契約は消極的な売却活動になってしまいますが、売主の行動制限はありません。
しかし、専属専任媒介契約は積極的な売却活動をしてくれる反面、売主の行動は制限されます。
ここでいう行動制限とは契約できる不動産会社の数で、制限されると1社しか契約できません。
しかし、不動産会社は1週間または2週間に1回以上の頻度で活動報告をしてくれる仕組みなので、安心して任せられます。
ちなみに専任媒介契約だと2週間に1回以上の活動報告で、専属専任媒介契約だと1週間に1回以上の活動報告です。

販促活動

媒介契約を結ぶと販促活動として、売り出し価格を決めて買主を探してくれます。
売り出し価格は売却予定の不動産価格と不動産市況を比較し、最適な価格で市場に出して問い合わせを待つ流れです。
問い合わせがあって内覧日が決まれば、条件交渉を経て申し込みをするかどうかになります。
この間で売主のやることはほとんどなく、不動産会社が主導で販促活動をおこなってくれるため心配はありません。
あえてやるとしたら、問い合わせをして内覧をしに来た買主を不動産に案内し、購入意欲が高まるように説明をすることがベストです。
値引き交渉がおこなわれる可能性は十分にありますので、事前準備でどのような返答をするか想定しておきましょう。
曖昧な答えをして期間を延ばすと、買主の購入に対する熱意が冷めてしまうため、前向きに検討するのがおすすめです。

決済して確定申告

売買が成立したら決済して、確定申告をしなければなりません。
決済の売買契約前では必要書類の準備が必須になるため、事前に用意しておきましょう。
必要書類は実印・認印、登記済権利証、身分証明書、印鑑証明書、収入印紙の5種類です。
無事に売買契約がおこなわれ、決済になると売却代金を買主から受け取るだけではありません。
売主の住宅ローンが残っていたり、仲介手数料や登記費用を支払ったりなどの手続きがあります。
不動産の手続きは不動産会社がおこなってくれますが、住宅ローンが残っている場合は金融機関に連絡をしなければなりません。
抵当権抹消を伝えれば書類の準備をしてくれるため、難しくはありません。
不動産売却に成功すれば利益が出るので、翌年の2月16日から3月15日までの期間で納税してください。
確定申告に必要な書類は住民票、登記事項証明書、源泉徴収票、確定申告書、計算明細書、売買契約書のコピーです。

不動産売却の流れにおける売却活動はどのようなものがあるか

売却活動をするとき、具体的にどのようなことをおこなうのでしょうか。
基本的に不動産会社と買主で話し合いますが、時には買主と売主で話し合う機会もあります。
どのような活動がおこなわれるか、確認しておきましょう。

徐々に値下げする

不動産売却ではより多くの利益を得るために、市場に出したばかりの不動産は高めに設定されます。
不動産のエリアや価値しだいになりますが、売主にとって下限のラインは決めているのがほとんどです。
特に住宅ローンが残っている人にとっては、残債分を売却価格でカバーしたいと望んでいます。
そのため不動産価格を相場よりも若干高くし、徐々に値下げをすることでなるべく高く売るのが狙いです。
徐々に値下げすれば売主の高く売りたい要望と、買主の高いけど買おうという需給のバランスが取れます。
当然、不当な価格で設定してしまうと買主が見つからないため、不動産会社に相談して相場を出してもらうようにしてください。

交渉する

買主は少しでも安く購入したいため、値下げ交渉をしてきます。
交渉は売主が許可するかどうかで決まりますが、納得いく理由が必要です。
たとえば売却する不動産に瑕疵が見つかり、築年数も古い場合は値下げされやすくなります。
他にも買主が何の交渉材料もなく値下げを要求するときがありますが、売り出してから長期間売れていなければ要求に応じるのもありです。
しかし、納得のいく理由がない交渉であれば、要求を断っても良いでしょう。
買主は売主が売却する物件と類似した不動産を調べている可能性が十分にあります。
相場よりもわざと高く設定した不動産でも、査定に基づいた金額で交渉するため二数百万円もの値下げをすることも少なくありません。

住みながら売却活動

売却活動は住みながらおこなう人が多く、メリットが大きいです。
住みながらであれば売却が決まったときに資金計画が立てられ、家探しがスムーズにできます。
仮に新居の購入を優先してしまうと、売買が上手くいかなかったときに家が2つになってしまいかねません。
キャンセルされなくても手続きにトラブルが起こるだけで不安になり、「売れなかったら損失が大きい」というプレッシャーを感じてしまうでしょう。
また、内覧者のなかには購入後のイメージが欲しい層がいて、家具や家電が置いてあった方が購入意欲が高まるケースがあります。
配置のイメージが付きやすく、内覧者が所有している家具や家電の大きさを調べておけば、問題がなく設置できるかを確認できるのも魅力の1つです。

不動産売却の流れでかかる期間はどれくらいか？

不動産売却活動には、どれくらいの期間がかかるのでしょうか。
状況によって変化しますが、一般的な目安を解説します。
不動産売却は目安として、3〜6か月はかかります。
もちろん目安なので、人気な物件は3か月より前に売れますし、不人気な物件は1年かかる恐れもあるのがポイントです。
とくに期間が長引く理由は売却活動で、媒介契約を結ぶまでの手続きと売買契約後の手続きはそれぞれ約1か月で終わります。
スムーズな取引をするために売主ができることは、条件交渉と必要書類の準備です。
条件交渉は売主と買主のどちらかの要求が通らないと、話し合いが進みません。
無理して承諾する必要はありませんが、妥協点を見つけて交渉するようにしましょう。
必要書類の準備は主に不動産会社の依頼や契約書の手続き、登記登録などで必要になります。
とくに契約書には問題がないかを確認し、情報に誤りがないようにしましょう。

短期で売る方法

もし不動産を短期で売りたいなら、いくつか方法があります。
まずは単純な方法で、相場よりも安い価格で売る方法です。
不動産の価値はあるのに全く売れない場合は、価格設定が高すぎることが原因として考えられます。
そのため、売却する不動産と類似した物件を参考にして、価格設定をもう一度見直すと良いでしょう。
それでも売れないなら、売却のタイミングが原因として考えられます。
売却シーズンは不動産会社が把握していて、なによりエリアの情報に詳しいです。
どのタイミングで売り出せば良いのかを確認し、時期を待つのも大事な要素になります。
それでも売れないなら、始めから買取を依頼した方が早く売れるためおすすめです。

まとめ

不動産売却の流れでやることとして、媒介契約を結ぶことが最優先です。
その後は販促活動を経て、翌年に確定申告するようにしてください。
売却活動と期間は想定したケースや目安になるため、不安なことは枚方市の売却に強い株式会社ハウスゲートまでお気軽にご相談ください。