不動産売却時の売却益の計算方法と節税の方法について

不動産の売却によって得た利益のことを売却益と言いますが、厳密には売買が成立したあとで、売買の際にかかった費用を差し引いた金額のことを指します。
ここでご紹介する売却益とは、必ずしも物件の売却価格と同じ額というわけではありませんので注意が必要ですが、今回はその利益を出すための計算方法や、課される税金の節税方法について詳しくご紹介していきますので、土地や建物を売りに出す際の参考にしてみてくださいね。

不動産の売却益とは

不動産の売買が成立による売主側の利益を売却益と言いますが、ただ単純に売却が成立した際の販売価格のことを指すわけではなく、その売買が成立した価格から、売却に際してかかった費用を差し引いて残った額のことを指します。
そのため、費用に対しての利益が得られない場合などもあり、土地や物件の売却が成立したからと言って必ず利益が出るとは限らないということを前提として覚えておきましょう。
所得にはさまざまな分類がありますが、不動産の売却によって得た利益は譲渡所得と呼ばれる所得に分類されるため、必ず不動産譲渡所得税と呼ばれる税金が課されることになります。
なお、ここで発生した利益には所得税だけでなく住民税もかかってきますので注意が必要です。
課税されるということでこの所得は確定申告をする必要がありますが、ここで注意が必要な点として、利益が出なかった場合にも確定申告はしておいた方が良いということです。
ここで確定申告をしておくべき理由として、不動産のような比較的大きな金額のやり取りを申告しないままだと、例え課税対象となる所得が発生していない場合にも税務署の調査対象となる可能性が高く、最悪の場合脱税が疑われてしまうといったことにも繋がりかねないので、不動産の取引を行なったという証明のためにも申告はしておいた方が無難と言えるでしょう。

売却益の計算方法

不動産の売却によって利益が出た場合には必ず税金が課されますが、その税額は利益の大きさによって大きく異なるため、不動産の売買契約を結んだら、まずは利益がどれだけ出たのかを算出し把握しておくことが必要です。
ここで金額をしっかりと把握しておかないと、後になってから思いのほか税金が高くついてしまったという事態にもなりかねないので、売却したら終わりではなく、その後の対応方法も不動産の売却をする際において大切なプロセスであることを覚えておきましょう。
さて、売却によって出た利益である課税譲渡所得の基本の計算式は以下になります。

課税譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
この計算方法のとおり、不動産の取得費と譲渡費用、特別控除の3つの合計が売却が成立した際の価格よりも上回る場合には利益は0という事になり、課税対象となる所得もないものとしてみなされます。
この計算方法の中で疑問に思う点があるとしたら、まずは取得費についてでしょう。
取得費とはその不動産を手に入れた時に支払った費用のことを指しますが、まずはこの取得費がいくらなのかを知っておかなくては所得の額を導き出すことはできません。

取得費の計算方法

まず、取得費とはその土地や建物を手に入れるために支払った費用のことをすべて含んでいますので、内容は不動産の購入代金や仲介手数料、登録免許税まで幅広くさまざまです。
それらすべての合計を取得費としてカウントすることになるため、いざ売却をすることになってから取得費がどのくらいかかっていたのかを計算するのは難しく、これらの費用はすべて支払ったときに書き留めておくなど、記録をしておくことでよりスムーズに売却後の流れを進めることができると言えるでしょう。
それでは取得費は単なる今までかかった費用の合計で良いのだと考えてしまうかもしれませんが、ここで1点注意が必要な点があります。
取得費を算出する際の注意点とは、減価償却費を差し引いて計算する必要があるという点です。
減価償却費とは、その不動産の経過年数に比例して差し引かれる金額のことを指し、不動産は手に入れたときの価値がずっと適用されるわけではなく、売却までに経過した年数によって劣化していることを前提として考えられていますので、ここで所得額を計算する場合には、必ず取得費用の合計から経過年数を差し引いた金額を用いる必要があるということです。
減価償却費の計算方法は次のようになりますので、詳細の金額を出す際の参考にしてみてください。

購入代金×0.9×償却率×経過年数
この計算をする際には、不動産と言っても土地の購入代金は含まれませんので注意が必要です。
また、償却率とは建物ごとに割合が異なり、たとえば木造の場合償却率は0.031、鉄筋小クリートの場合には0.015となるなど、それぞれの建物によって変わってきますので、ここで取得費用を求める際にはしっかりと償却率まで確認しておくことが大切です。

不動産売却時の節税方法

先ほどご紹介した計算式によって課税譲渡所得があった場合には、その金額が大きければ大きいほど所得税は高くなってしまいますが、できるだけ支払うべき税額は抑えたいと思いますよね。
もちろん、きちんと計算方法に則って導き出した所得を申告する必要があるのは当然ですが、売却した不動産の種類や売主の状況によって税金の特別控除を受けられるケースや、節税に繋げる工夫をすることもできますので、ここからは節税の方法について詳しくご紹介していきます。
まず、節税方法として1番初めに見直してほしいのが取得費です。
先ほど取得費用の計算方法については解説しましたが、売却価格から差し引くこととなる取得費の額が大きければ必然的に所得額が少なくなりますので、税額に大きく影響してきます。
もちろん偽りのない正しい取得費用を申告する必要がありますが、取得費のなかでも意外と見落とされがちなのがリフォーム費用や印紙税や登録免許税などの税金です。
これらの費用が取得費に含まれるということを理解したうえですべて合わせて差し引くことで、大きな節税をすることができますので、必ず確認を怠らないようにしましょう。
軽減税率や買い替え特例など、条件を満たすことで税金の額を抑えられる方法もありますので、自分の不動産の場合には何が適用の対象となるのかを知っておくとよりお得な選択を取ることができるでしょう。
また、売却損と言って、売却よって利益ではなく損失が大きく出てしまった場合などにも、損益通算と呼ばれる税額の軽減方法によって対処することができますので、損をしてしまった場合にもしっかりと節税方法を確認しておくことが大切でしょう。

特別控除について

節税のための手段として忘れることができないのが特別控除の存在でしょう。
とくに住宅を売却した場合には、条件を満たしている場合であれば最大3,000万円の特別控除を受けることができます。
この控除は、マイホームとして住んでいた住宅を売却したことで得た利益から最大で3,000万円を差し引くことができるというもので、所有期間と居住期間がいずれも10年以上であることと売却価格が1億円を超えないことなどを条件とし、満たしている場合には対象となります。
そのほかにも空き家を売却した場合にも条件を満たしていれば同じように最大3,000万円の特別控除が適用されますので、確定申告をする前に当てはまっているかどうか確認しておきましょう。

まとめ

土地や建物の売却によって得た利益は、トラブルを回避するためにもどのくらいの額になるのか、税額についても合わせて確認しておくことが大切と言えます。
また、知らないままでは損をしてしまうような特別控除や節税の工夫などについても事前に把握しておくことでその後支払う金額に大きな違いが生まれてきますので、覚えておくようにしましょう。
さらに枚方市の不動産売却について詳しく知りたい方は、株式会社ハウスゲートへお気軽にお問い合わせください。